为规范上海地区房地产开发与经纪活动，提升行业标准化水平，特制定本作业指导书。本指南涵盖房地产开发全流程及房地产经纪核心环节，旨在为从业人员提供操作参考。
一、房地产开发全流程
- 项目立项与可行性研究
- 市场调研：分析上海区域经济、人口、政策及竞争项目。
- 土地获取：通过招拍挂、合作开发或股权收购方式获取土地使用权。
- 可行性分析：评估项目经济性、法规合规性及风险，编制可行性报告。
- 规划与设计
- 规划设计：依据上海市规划要求，完成建筑方案及施工图设计。
- 报批报建：向规土、住建等部门申请《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等。
- 工程建设
- 施工准备：招标选定施工及监理单位，办理《施工许可证》。
- 施工管理：严格控制质量、进度、成本与安全，遵循绿色建筑标准。
- 竣工验收：完工后组织综合验收，获取《竣工验收备案证》。
- 销售与交付
- 预售许可：申请《商品房预售许可证》，制定销售策略。
- 营销推广：利用线上线下渠道推广，组织案场活动。
- 交付入住：办理交房手续，提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》。
- 后期运营
- 物业管理：委托专业物业公司，维护社区设施与服务。
- 产权办理：协助业主办理不动产登记。
二、房地产经纪作业流程
- 房源开发与核实
- 房源获取：通过业主委托、合作渠道或平台收集房源信息。
- 信息核实：实地勘查房屋状况，核对产权证明，确保信息真实。
- 客户匹配与带看
- 客户需求分析：了解客户预算、区位偏好及购房资格。
- 房源匹配：根据需求推荐合适房源，安排实地带看。
- 交易协调
- 价格谈判：协助买卖双方协商价格及交易条款。
- 合同签订：指导签订《上海市房地产买卖合同》，明确权利义务。
- 贷款与过户服务
- 贷款协助：引导客户办理住房贷款，协调银行审批。
- 过户办理：陪同至交易中心办理过户、缴税及登记手续。
- 售后服务
- 交房跟进：协调物业交接、费用结算等事宜。
- 客户维护：定期回访，建立长期客户关系。
三、合规与风险控制
- 政策遵循：严格遵守上海市限购、限售、资金监管等政策。
- 合同规范：使用标准化合同文本，防范法律风险。
- 信息安全：保护客户隐私，严禁泄露房源及客户数据。
本指导书结合上海市场特点，强调全流程协同与合规操作，助力行业健康有序发展。从业人员需持续学习政策法规，提升专业素养与服务品质。
